Ingatlanok értékesítésének adózása

2023-10-15

A hatályos szabályozás alapján, meghatározott feltételek fennállása esetén, 2028. december 31-ig lehet kedvezményes adókulccsal értékesíteni az ingatlanokat, továbbá az ezen ingatlanokhoz kapcsolódó generálkivitelezés kedvezményes adókulcs alá tartozik. A kedvezményes adókulcs a lakóingatlan kétéves koráig alkalmazható. A lehetőségben rejlő részletek már ennél összetettebb képet mutatnak.

A beépített ingatlanok értékesítése fő szabály szerint adómentesen történik. Azonban azon beépített ingatlanok esetében, amelyek használatba vételi engedélyének jogerőre emelkedését követően nem telt el két év, vagy ha egyszerű bejelentés alapján történt az építkezés, akkor az építmény tényét megállapító hatósági igazolás dátumát követően nem telt el két év, úgy adókötelesen kell értékesíteni az ingatlant.

Fontos megjegyezni, hogy az ideiglenes használatbavételi engedély nem minősül vizsgálatunk szempontjából használatbavételi engedélynek. A két évet a végleges használatbavételi engedély jogerőre emelkedésétől számítjuk.

Az önálló családi házak építése egyszerű bejelentés, míg a társasházi lakások építése építési engedély alapján történik.

A 150, illetve a 300 négyzetméter hasznos alapterületet meg nem haladó és két évnél fiatalabb lakóingatlanok értékesítése és generálkivitelezése esetében a kedvezményes adókulcs hatálya kiterjesztésre került a közelmúltban.
A hatályos szabályozás alapján a 2024. december 31. napjáig véglegessé vált építési engedély alapján épített, valamint az egyszerűsített bejelentés alá tartozó ingatlanok esetében a jelezett időpontig megkezdett építés esetén az ingatlanokat 2028. december 31-ig lehet kedvezményes adókulccsal értékesíteni, továbbá az ezen ingatlanokhoz kapcsolódó generálkivitelezés kedvezményes adókulcs alá tartozik.
A kedvezményes adókulcs a lakóingatlan kétéves koráig alkalmazható.

Önállónak kell tekinteni azt a lakóingatlant, amely saját tetővel és saját bejárattal rendelkezik az utcafrontról. Vagyis önálló lakóingatlan a családi ház, a sorház, és az ikerház. Nem önálló lakóingatlannak minősülnek rendre a többszintes társasházi lakások.

A kedvezményes adókulcs alkalmazásának hatályát már több alkalommal kitolták, további határidő módosítás nem várható.

A hasznos alapterület

A hasznos alapterületbe az ingatlan azon része számít bele, amelynek a belmagassága meghaladja a 1,9 m-et. A hasznos alapterületbe nem kell beszámítani a fő és közfalak területét. Azonban minden olyan terület beleszámít a hasznos területbe, amely felett tető található, így a fedett teraszok is beleszámítandók. Viszont, ha a terasz teteje a felette álló terasz aljzata, úgy az adott teraszt nem számítjuk bele a hasznos alapterületbe.

Mivel a lakóingatlanokkal egybe épült garázs nem minősül lakóingatlannak, így a garázs területe nem számítandó bele a hasznos alapterületbe. Garázsok esetében nem alkalmazandó az Áfa tv. 70. § (1) bek. szerinti adóalap egységesítési szabály (fő és járulékos értékesítés kapcsolódása).
A különböző tároló és egyéb a funkcionális helyiségek alapterülete beleszámítandó a hasznos alapterületbe. Sajátos helyzetben vannak a társasházak, ahol a különféle tároló és közlekedést szolgáló helyiségek közös tulajdonban vannak. Ezen közös tulajdonban álló tárolók és közlekedő helyiségek területe nem számítandó hozzá az egyes lakások területéhez. Azonban a NAV álláspontja szerint a társasházi alapító okiratban meghatározott kizárólagos használatú közös helyiségek hasznos alapterülete az adott lakáshoz hozzászámítandó.

Amennyiben a lakóingatlan hasznos alapterülete meghaladja a 300 nm vagy 150 nm értéket, úgy 27%-os áfa kulccsal értékesítendő.

Új lakóingatlanok áfája

Az új lakóingatlanok és az építés alatt álló lakóingatlanok értékesítése adóköteles és áfa felszámításával történik.  Az 5%-os adókulcs alkalmazandó minden olyan lakóingatlan értékesítésre, amely a kétéves kor előtt következik be, és függetlenül attól, hogy a vevő adóalany vagy mondjuk egy magánszemély.

Építés alatt álló lakóingatlannak minősül és 5%-os adókulccsal adózik az az ingatlan, amelyet az építési szabályoknak megfelelően elkezdtek építeni. Pontosabban: az adóhatóság álláspontja szerint akkor alkalmazandó a kedvezményes adókulcs, ha az építés alatt álló lakás legalább félkész állapotú (jelentsen ez bármit is). Ha a tető már rajta van az épületen akkor alkalmazható az 5%-os adókulcs az értékesítés során.

Fontos, hogy a felépítményes ingatlanok esetében, így a lakóingatlanok esetében is a földterület nem képez önálló adóalapot. Vagyis egy lakóingatlan teljes értékére alkalmazni kell az 5%-os adókulcsot. A számlán azonban célszerű megbontani a földterület és a felépítmény értékét, és külön ki kell emelni a garázs értékét.

A garázs értékét azon okból kell kiemelni, mivel annak értékét 27%-os adó terheli.

A felépítmény és a telek megbontására azon okból van szükség (függetlenül attól, hogy mindkettő 5%-os adókulcs alá tartozik), mivel a hitelügyintézésnél nem fogadják el a banki ügyintézők az olyan számlát, amelyen nem került megbontásra (hogy miért nem fogadják el, csak ők tudhatják), továbbá a számviteli nyilvántartásokba is külön kell aktiválni a földterület és a felépítményt, ha a vevő gazdasági társaság.

A beépített bútorok kérdése

Kérdésként merülhet fel, hogy a lakásokba „beépített” bútorzat értékesítése milyen adókulccsal történik.
Álláspontunk szerint a „beépített bútorzat” nem képezi a lakás részét (lásd a 282/2011. EU végrehajtási rendelet szerint az ingatlan fogalmát), és az Áfa tv. 70. § (1) bekezdés b) pontja alapján járulékos értékesítésnek sem minősíthető az ezidáig megjelent EUB döntések alapján, így azok értékesítését terhelő áfakulcs 27%.
A beépített bútorzat rendre méretre készített bútort jelent, amelyet néha a stabilitása érdekében a falhoz rögzítenek oldható kötéssel.
Azonban hangsúlyozandó, hogy a NAV álláspontja szerint a beépítettnek nevezett bútorok, és a bútorokba elhelyezett beépített eszközök (pl. sütő) 5%-os adókulccsal adózik.
Vagyis az új lakóingatlan értékesítése esetén a számlát a hatóság szerint nem kell megbontani az ingatlanra, és az abba beépített bútorokra, valamint a konyhai készülékekre, a teljes összeg kedvezményes adókulccsal adózik.

Udvari gépkocsi beálló, kerítés adózása

Rendre merül fel olyan kérdés, hogy az udvaron kialakított gépkocsi beállók (többnyire térkövezett területek) értékét milyen adókulccsal kell számlázni. Mivel a beállók nem minősülnek garázsnak, így azok értéke álláspontunk szerint 5%-os adókulccsal adózik. Hasonlóképpen nem kell külön számlázni a kerítést és egyéb funkcionális részeket se, sőt a medence is 5%-os adókulccsal számlázandó az ingatlan részeként.

Problémás szituációt eredményez az a helyzet, mikor a lakóingatlan építésére nem zöldmezős beruházásként kerül sor, hanem valamilyen már meglévő felépítményes ingatlanból alakítanak ki lakásokat. Alapvetően elmondható, hogy amennyiben funkció váltás történik a lakóingatlan kialakítása során, úgy az elkészült lakások 5%-os adókulccsal értékesíthetők.
Ennek feltétele, hogy készüljön a funkció váltásról hatósági bizonyítvány.
Gyakorlatilag e lehetőség a 2023. évi jogszabály módosítás következtében adódik, azonban már korábban is alkalmazták az adóalanyok adóhatósági tájékoztatás alapján, amelyekről elfelejtkezni látszik a hatóság,

Ingatlan bővítése, felosztása

Amennyiben valamely meglévő lakóingatlan bővítése vagy felosztása történik a beruházás során, úgy a kialakított ingatlan, ingatlanrész nem tekinthető új ingatlannak, így a kedvezményes adókulcs nem alkalmazható az értékesítésére.

Azonban, ha az ingatlan bővítése, vagy átalakítása során a funkciója nem változik meg, de új albetétek (helyrajzi számok) kerülnek kialakításra, úgy az újonnan létrehozott albetétek új ingatlannak minősülnek, és 5%-os adókulccsal adóznak, de ez esetben is szükség van hatósági bizonyítványra a kedvezményes adókulcs alkalmazhatósága érdekében.

Az új lakóingatlanok értékesítése esetében a teljesítési időpont rendre a tulajdonjog átszállásnak időpontja, de ha a birtokba adás korábban történik, úgy a birtokba adás tekinthető teljesítési időpontnak.
Megjegyzendő, hogy a birtokba adás gyakorlatilag mindig korábbi, mint a tulajdonjog bejegyzése a földhivatalba (amely a tulajdon szerzés időpontját jelenti), így a birtokba adást tekinthetjük generálisan teljesítési időpontnak.
Az adóalapot a korábbiaknak megfelelően meg kell osztani a 27%-os és 5%-os részre, ha garázst is tartalmaz az épület. A megosztás algoritmusának olyannak kell lennie, hogy a garázs értékét valóságosan tükrözze. A teljesítést megelőzően fizetett foglaló és előleg adóalapját szintén arányosan meg kell osztani a két adókulcs alá tartozó összegre.

(Cikkünket teljes terjedelmében az Áfa Módszertani Szemle októberi számában olvashatják)