Társasházak és lakásszövetkezetek áfa-kezelése

2024-01-02

A lakásszövetkezetek és társasházak áfa státusza, valamint azok különbségei számos fontos kérdést vetnek fel a lakóingatlanok fenntartásának és kezelésének tekintetében is.

A lakásszövetkezetekben a lakástulajdonosok alkotnak közösséget. A lakásszövetkezetek jogi személyeknek minősülnek, és ez azt jelenti, hogy jogi személyként adókötelezettségük keletkezik az általuk nyújtott szolgáltatások és termékek értékesítésekor, mivel adóalanyokká válnak a tevékenység tekintetében.

Amikor a lakásszövetkezetek szolgáltatást nyújtanak vagy termékeket értékesítenek a tagjaiknak, akkor áfa adótárgy keletkezik, amelyre az adófizetési kötelezettség is vonatkozik.

Ez azért fontos, mert a lakásszövetkezetek által nyújtott szolgáltatások és értékesítések a tagok felé adótárgynak minősülnek (ellentétben a társasházzal), mivel a lakásszövetkezetek jogi személyként rendelkeznek áfa jogalanyisággal.

A lakásszövetkezetek tevékenységi köre

A lakásszövetkezetek gazdálkodásában négy jól elkülöníthető tevékenység azonosítható, amelyekre az áfatörvény szabályai vonatkoznak.

Első tevékenység a kívülre nyújtott szolgáltatás, például a helyiségek bérbeadása nem tagok számára. Bár az ingatlan bérbeadása alapvetően adómentes, azonban adókötelezettséget választásának lehetősége is fennáll. Bérbeadási tevékenységre általában az Áfa törvény 58. §-ában előírt határozott időszakos elszámolást kell alkalmazni.

Második tevékenység a rezsi díjak számlázása a szövetkezet és a tagok között.

Az Áfa törvény 58. §-a alapján a rezsi díjak elszámolása során ugyancsak ezek a szabályok alkalmazandók. Ezeket a rezsi díjakat közvetített szolgáltatásként kell számlázni, és általában 27%-os áfakulccsal kell terhelni.

Harmadik kör a háztartásfenntartással összefüggő tevékenységek.

Ez a tevékenység ellátása érdekében rendszeres díjfizetést teljesítenek a tagok a lakásszövetkezet felé. Azonban a díjak megfizetésekor pontosan nem ismert, hogy milyen célra történik a pénz felhasználása a jövőben.
Emiatt nem indokolt az előlegnek minősíteni a díjakat, és azok átvételéről a lakásszövetkezet nem köteles kiállítani számlát a tagoknak, valamint nem keletkezik áfafizetési kötelezettség a díjak után. Az éves elszámolás időpontjában válik csak ismertté, hogy pontosan mennyit és mire fordított a lakásszövetkezet a beszedett díjakból a fenntartásra és felújításra. Ezt követően kell a számlát kiállítani a tulajdonosok felé.

Negyedik tevékenység az ingatlan építése.

Ebben az esetben a lakásszövetkezet lesz a fővállalkozó, és a tagok által előre fizetett díjakat előlegnek tekintik. Az adókulcsot és az adófizetésre kötelezett személyt az áfa szabályok határozzák meg.

A társasházak esetleges áfa-alanyisága

A társasházak nem rendelkeznek jogi személyiséggel, ezért az áfatörvény szerint csak a tulajdonostársak közössége okán számítanak adóalanynak, ha közös tulajdonban és használatban lévő eszközöket hasznosítanak a tulajdonosok.
A társasháznak korlátozott jogképessége van, amely gyakorlatilag csak az épületfenntartással kapcsolatos tevékenység körében jelenik meg. A társasház bizonyos esetekben szerződőképes, bár ezek a szerződések nagyon korlátozottak.

A társasház csak akkor végez gazdasági tevékenységet az áfatörvény szempontjából, ha közös tulajdonban lévő dolgokat hasznosít, például bérbe adja a közös tulajdonú részeket. Más tevékenységek esetén a társasház nem minősül áfa alanyának.

Ha a társasház felosztja a közös fűtés költségeit vagy más rezsi díjakat a lakókkal, akkor ezt a tevékenységet nem tekintjük adóköteles tevékenységnek, mivel a részleges adóalanyisága e tevékenységre nem vonatkozik. Sajnos ez azonban állandó vita tárgyát képezi.
Amennyiben a társasház egyik tagja gazdálkodó, akkor nem kaphat számlát a fűtési költségekről vagy egyéb rezsi díjakról. Ebben az esetben a gazdálkodó költségként számolhatja el a bruttó összeget, azonban számla hiányában nincs jogosultsága az áfa levonására.

Összességében elmondható, hogy a társasház és a tagok közötti pénzügyi műveleteket nem kell számlázni, míg a lakásszövetkezetek és a tagjaik közötti ügyletek esetén, ha az adókötelezettség tárgyáról van szó, ki kell állítani a számlákat.