Új lakóingatlan áfája

2023-02-22

A 2023-as áfa-változások nagy érdeklődésre számot tartó kérdésköre a kedvezményes áfa kulcs új építésű ingatlanok esetén, különösen, hogy az új lakóingatlanok értékesítése esetén érvényes 5%-os kedvezményes adó 2024. december 31-ig meghosszabbodik. Mit jelent ez és mit takar pontosan az új ingatlan fogalma?

Az új lakóingatlanok körének pontosítása

Az Áfa tv. az építésügyi szabályok fogalomrendszerét veszi alapul az új ingatlan fogalmának meghatározása során, valamint ingatlanon végzett, fordított adózás hatálya alá tartozó építési-szerelési, egyéb szerelési munkák körének meghatározásakor. Az Áfa törvény által használt fogalom szerint az új ingatlanok körébe azok az ingatlanok tartoznak, amelyek első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg, vagy amelyek első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, ugyanakkor az építésügyi szabályok által meghatározott valamely időpont és az ingatlan értékesítése között még nem telt el két év. 

A megváltozott építésügyi szabályokhoz igazodva, az Áfa tv. külön rögzíti, hogy általános forgalmi adó szempontból új ingatlan értékesítésének minősül az is, ha az ingatlan első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de az ingatlan rendeltetése, vagy rendeltetési egységeinek száma megváltozott, és ezt a változást igazoló hatósági bizonyítvány kiállítása és az értékesítés között még nem telt el két év.

Annak meghatározása, hogy egy ingatlan új ingatlannak minősül-e az áfa rendszerében, több szempontból is jelentőséggel bír. 

Az új ingatlanok értékesítése adóköteles ügylet. Ha az új ingatlan lakóingatlan, és megfelel a törvényben meghatározott feltételnek, az alkalmazandó adókulcs 5%. 

Arra is tekintettel kell lenni, hogy az új ingatlanok sorozatjelleggel történő értékesítését az Áfa törvény adóalanyiságot eredményező gazdasági tevékenységnek minősíti, továbbá arra is, hogy az alanyi adómentesség választására jogosító felső értékhatárba nem számítandó be az új ingatlanok értékesítése fejében megtérített vagy megtérítendő ellenérték. 

Építési-szerelési, egyéb szerelési munkák 

Az építési-szerelési, szerelési munkákat illetően a fordított adózás alkalmazásának egyik feltétele, hogy az ingatlan létrehozatala, bővítése, átalakítása, egyéb megváltoztatása építési engedély köteles (illetve építési hatósági tudomásulvételi eljáráshoz vagy egyszerű bejelentéshez kötött) legyen. Az építési szabályozás alapján azonban az elmúlt években számos munka kikerült az engedélyköteles körből, így a fordított adózás hatálya alól is. Továbbá, vannak olyan építési-szerelési, szerelési munkák, amelyek ugyancsak ingatlan létrehozatalát, átalakítását stb. célozzák, ám másfajta - az építkezés megkezdéséhez szükséges - engedélyhez, bejelentéshez kötöttek. Indokolt ezek egységes módon való kezelése áfa szempontból, a Javaslat célja így a fordított adózás alá eső ügyleti kör pontosítása, aktualizálása a vonatkozó építési előírásokban történt változásokra tekintettel.

Így a fordított adózás alá a módosítás eredményeképpen azok az ingatlan létrejöttére, bővítésére, átalakítására, egyéb megváltoztatására irányuló munkák - ideértve most már a rendeltetésváltoztatást is - is bele fognak tartozni, amelyeknél ugyan építési engedélyre, egyszerű bejelentésre nincs szükség, de a munkák elvégzéséhez szükséges valamely egyéb hatósági engedély vagy bejelentés (pl. amely munkák örökségvédelmi engedélyhez vagy bejelentéshez, rendeltetésmódosítási engedélyhez vagy településképi bejelentési eljáráshoz kötöttek). 

A törvény a fordított adózás alá eső építési-szerelési, szerelési munkákhoz kapcsolódóan változó előírásokhoz határoz meg átmeneti előírásokat.

Az ingatlanon végzett, fordított adózás hatálya alá tartozó építési-szerelési, egyéb szerelési munkák körének módosításához átmeneti szabályok is kapcsolódnak. Ezek értelmében az új szabályokat először azon ügyletek tekintetében kell alkalmazni, amelyek teljesítési időpontja 2023. január 1-jére vagy azt követő időpontra esik. Ugyanakkor, ha valamely szolgáltatás a módosítás következtében kerül a fordított adózás hatálya alá 2023. január 1-jétől, de a fordított adózás szabályai szerint a fizetendő adót 2023. január 1-jét megelőzően kellene megállapítani, akkor az áfát az ügyletet teljesítő adóalanynak kell felszámítania (az ügylet egyenes áfás marad). 

Előleg tekintetében az átmeneti szabályok úgy rendelkeznek, hogy ha egy szolgáltatás a módosítás következtében kerül a fordított adózás hatálya alá, és az adott szolgáltatás kapcsán 2023. január 1-jét megelőzően előleget fizettek, akkor a fordított adózás szabályai szerint adófizetési kötelezettség az adóalapnak az előleg adó nélküli összegével csökkentett része után keletkezik. 

A kedvezményes adómérték kivezetésé

Az új lakóingatlanok értékesítésére alkalmazandó kedvezményes adómérték kivezetéséhez kapcsolódó átmeneti szabály rendezi, hogy mely feltételek esetén alkalmazandó a kedvezményes adómérték 2024. december 31-ét követően is, 2028. december 31-ig: 

• ha az építési engedély legkésőbb 2024. december 31. napján véglegessé vált, 
• vagy az építését ezen időpontig bejelentették az egyszerű bejelentés szabályai szerint. 

2025. január 1-jétől nem alkalmazható az új lakóingatlanok értékesítésére a kedvezményes adómérték.