Lakóingatlan beszerzését terhelő áfára vonatkozó levonási tilalom

2025-09-09

A lakóingatlan beszerzését terhelő áfa tekintetében az az Áfa tv. 124. § (1) bekezdés h) pontja adólevonási tilalmat állapít meg. Időről időre találkozunk azzal az állásponttal, hogy ez a szabály nem alkalmazandó, ha a lakóingatlan a vállalkozás székhelyeként, illetve telephelyeként használják. Ez az álláspont teljes mértékben téves.

Tekintettel arra, hogy az Áfa tv. 259. § 12. pontja definiálja a lakóingatlan fogalmát, ezért az Áfa tv. 124. § (1) bekezdés h) pontjában foglalt adólevonási tilalom olyan ingatlanra vonatkozik, amely az értelmező rendelkezés szerint lakóingatlannak minősül.
Az értelmező rendelkezés alapján lakóingatlan olyan ingatlan, amely az ingatlan-nyilvántartásban lakóház, vagy lakás megnevezéssel van nyilvántartva, vagy ilyenként vár feltüntetésre.

Például, ha a vállalkozás olyan ingatlan vásárol, amely az ingatlan-nyilvántartásban tároló megnevezéssel szerepel, akkor nincs szó lakóingatlan beszerzéséről, ezért az Áfa tv. 124. § (1) bekezdés h) pontjában foglalt levonási tilalom nem érvényesül. Azonban ez nem azt jelenti, hogy a tároló beszerzését terhelő áfa (az adóhatóság álláspontja szerint a tároló értékesítését 27 % terheli, mert nem minősül lakóingatlannak) automatikusan levonható, mivel az adólevonási jogra vonatkozó általános szabályokat is figyelembe kell venni.

Időről időre találkozunk azzal az állásponttal, hogy az Áfa tv. 124. § (1) bekezdés h) pontja nem alkalmazandó, ha a lakóingatlan a vállalkozás székhelyeként, illetve telephelyeként használják. Ez az álláspont teljes mértékben téves.

Ugyanis az Áfa tv. 124. § (1) bekezdés h) pontja általános adólevonási tilalmat állapít meg, azaz fő szabály szerint lényegtelen a lakóingatlan használatának, hasznosításának módja, ez csak releváns, ha az Áfa tv. 125. §-a a használat, hasznosítás módja miatt az adólevonási tilalmat feloldja.

Amennyiben az Áfa tv. 125. §-a az adólevonási tilalmat nem oldja fel, akkor az adólevonási tilalom akkor is fennáll, ha a lakóingatlant teljes mértékben áfa levonására jogosító tevékenységhez használják, hasznosítják.

Lakóingatlan beszerzése esetében a levonási tilalmat két tényállás oldja fel:
a) továbbértékesítési célú beszerzés valósul meg; vagy
b) teljes mértékben, de legalább túlnyomórészben (Áfa tv. 126. §) bérbeadási célú hasznosítás.

Az Áfa tv. 125. §-a nem tartalmaz olyan értelmű rendelkezést, hogy a lakóingatlan székhelyként, illetve telephelyként való használata az adólevonási tilalmat feloldja, ezért a beszerzést terhelő áfa nem vonható le.

Ugyancsak nem oldja fel az adólevonási tilalmat, ha a lakóingatlant nem funkciójának megfelelően használják, hasznosítják.
Tegyük fel, hogy egy könyvelő iroda megvásárol egy lakóingatlant abból a célból, hogy abban folytassa szolgáltatói tevékenységét!
Ekkor sem vonhatja le a beszerzést terhelő áfát arra hivatkozva, hogy a lakóingatlan nem lakhatási célra szolgál, hiszen az Áfa tv. 125. §-a ilyen jogcímen mentesítést nem ad az adólevonási tilalom alól.

Az sem oldja fel a levonási tilalmat, ha a lakóingatlant a beszerzést követően átalakítják, s az építési hatóság más funkcióra vonatkozó használatbavételi engedélyt adott ki.
Például a könyvelő iroda a megvásárolt lakóingatlant átalakította, majd irodának minősítette át.
Az adólevonási tilalmat nem oldotta fel az átminősítés, mivel az adólevonási jog gyakorolhatóságát annak alapján kell megítélni, hogy a vállalkozás mit szerzett be. 
Tekintettel arra, hogy lakóingatlant, valamint annak használat, hasznosítása az adólevonási tilalmat nem oldotta fel, ezért a beszerzést terhelő áfa nem vonható le. Emiatt arra sincs lehetőség, hogy a vállalkozás az átminősítést követően vonja le a lakóingatlanként beszerzett ingatlant terhelő áfát.