Ingatlanvásárlás áfa kérdései

2025-07-17

Ha magánszemélytől vásárolnak ingatlant beruházási (majd értékesítési) céllal, a ráfordított költségek áfáját, ha a cég áfakörös, levonásba lehet helyezni?

A válasz megadásánál abból indultunk ki, hogy a kérdéssel érintett áfaalany áfakörös, az Áfa tv. 259. § 21. pontja szerinti lakóingatlanról van szó, valamint karbantartási költségek merülnének fel.
Feltételezzük továbbá, hogy a „beruházási cél” kifejezés alatt saját használatot kell érteni.
A lakóingatlannal kapcsolatban áfa levonása akkor merülhet fel, ha az valóban az adózó üzleti, áfa levonásra jogosító tevékenységét szolgálja.
Az Áfa tv. 124. § (1) bekezdés i) pont, 124. § (2) bekezdés c) pontja a lakóingatlan felújításához kapcsolódó beszerzéseket terhelő áfa levonását nem engedi, kivéve az Áfa tv. 125. §-ában foglalt kivételeket (pl. áfafizetéssel járó bérbeadás, ha a bérbeadási célú hasznosítás aránya legalább 90%).

Az Áfa tv. 124. §-a a lakóingatlan karbantartásával kapcsolatban felmerült áfával kapcsolatban tételes levonási tilalmat nem állapít meg, de hangsúlyozom, hogy áfa levonása akkor jóhet szóba, ha a lakóingatlan nem magáncélra használják, hanem üzleti célra, amely áfa levonására jogosít.
Lakóingatlan „normál” bérbeadása (nem szálláshelyként való hasznosítása) az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés l) pontja alapján áfamentességet élvez, de az áfamentességhez adólevonási jog nem párosul, tehát áfamentes bérbeadás esetén a lakóingatlanhoz kapcsolódó beszerzéseket terhelő áfa nem vonható le.
A lakóingatlannal kapcsolatban abból indulok ki az értékesítés adózásánál, hogy a lakóingatlanra vonatkozó használatbevételi engedélyt már több mint 2 éve kiadták, ezáltal a lakóingatlan az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pontja alapján már nem minősül „új”-nak.

Az értékesítésre az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pontja alkalmazandó, amely szerint az „új”-nak nem minősülő ingatlan értékesítése áfamentes.

Az adózó választhatja az Áfa tv. 88. §-a alapján az adómentesség helyett az adófizetési kötelezettséget minden ingatlanértékesítésre (akár lakóingatlan, akár nem), illetve kizárólag lakóingatlannak nem minősülő ingatlanok értékesítésére.

Az adófizetési kötelezettség választása esetén kétfelé megítélés alá eshet a lakóingatlan értékesítése:

• 27% áfa terheli, ha a vevő nem áfaalany, vagy nem belföldi áfaalany, vagy
• fordított adózik az Áfa tv. 142. § (1) bekezdés e) pontja alapján, ha a vevő áfa fizetésére kötelezett belföldi áfaalany.