Új építésű és használt lakás áfája

2025-06-01

A cég által vásárolt épületben, van egy 60 nm2-es lakás és kb. 480 nm2 félkész állapotú rész. Használatba vételi engedély csak a lakásra van. A kivitelezést követően az épületben új építésű lakások, tárolók ás garázsok lesznek. A kivitelező fordított áfás számlát fog adni. A lakások eladásánál milyen áfával kell majd számolni az új építésű és a használt részeknél?

Az épületben egészen pontosan lesz 540 nm2 lakás, 90 nm2 tároló és 17 parkolóhely.  Az épület befejezése után lesz egy albetét, ami 5 egységre lesz szabva, egységenként 33-50 nm2-ig, összesen 200 nm2. 

A válasz megadásánál abból indultunk ki, hogy a 60 nm2 lakást az építési munkák nem érintik, a lakás műszaki paraméterei (pl. alapterület) nem változnak meg, valamint önálló albetétként tartották nyilván ezidáig, s a jövőben is.
A kérdésben leírtak szerint a „használt rész” (60 nm2 lakás) tekintetében a használatbavételre jogosító engedély kiadásra került.

Az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pont ja) pontja alapján a „használt rész” a használatbavételre jogosító engedély véglegessé válásától számított 2 évig az áfa tekintetében új beépített ingatlannak minősül, amelynek értékesítése áfaköteles, a megadott méret alapján az értékesítést 5% áfa terheli, amíg az előzőek alapján új beépített ingatlannak minősül.

Újnak nem minősülő lakóingatlan értékesítése az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés l) pontja alapján áfamentes, azonban ezen a jogcímen fennálló adómentesség áfa levonására nem jogosít, a tárgyi adómentes értékesítése esetén alkalmazni kell az Áfa tv. 11. § (2) bekezdés c) pontját.
Az adómentesség helyett választható az adófizetési kötelezettség (Áfa tv. 88. §), amely esetben az értékesítés áfa levonására jogosít.
Az adófizetési kötelezettség választása esetén az értékesítést 27% áfa terheli, vagy fordítottan adózik [Áfa tv. 142. § (1) bekezdés e) pont].

A lakóingatlanhoz tartozó földterület nem önálló adótárgy, a lakóingatlannal együtt egy adótárgyat képez, a lakóingatlanra vonatkozó szabályok szerint adózik.

A tároló értékesítése akkor adózik a lakóingatlanra vonatkozó adókulccsal, ha nem önálló albetétként tartják nyilván, hanem közös tulajdonban álló ingatlanrész, amely vonatkozásában a vevő használati joggal rendelkezik a tárolóként funkcionáló terület meghatározott részére.
Az önálló albetétként nyilvántartott tároló és a hozzá tartozó földterület értékesítését 27% áfa terheli.

A parkolóhely értékesítését ugyancsak 27% áfa terheli.