Ingatlan értékesítés áfája

2025-04-27

Egy áfakörbe tartozó cég foglalkozik saját tulajdonú ingatlan adásvételével, bérbeadásával, valamint lakóépületek építésével is. Ennek keretében korábban magánszemélytől vásárolt egy telket, melyre felépítésre került egy lakóingatlan. A felmerülő kérdéseket elemeztük.

Az építés során a vásárolt anyagokról, szolgáltatásokról visszaigénylésre került az áfa. Az így elkészült ingatlan áruként van nyilvántartva a cég könyvelésében. Az ingatlan értékesítése során milyen szabályok vonatkoznak áfa tekintetében az ügyletre? A cég az áfa fizetési kötelezettséget az általános szabályok szerint állapítja meg, ingatlannal kapcsolatos mentesség tekintetében nem élt az adókötelessé tétel lehetőségével. Az értékesítés magánszemély részére történik. 

• Alkalmazható-e az értékesítés során az áfa-törvény alapján az ingatlanra vonatkozóan a mentesség (86. §)? 
• Ha új építésű ingatlanról van szó, abban az esetben alkalmazható-e a kedvezményes, 5%-os áfakulcs? 
• Vonatkozik-e az értékesítésre az Áfatörvény 136. §-a (tárgyi eszközökre vonatkozó különös szabályok)? 
• Hogyan járunk el szabályszerűen az ingatlan kiszámlázása során az áfa vonatkozásában, valamint milyen egyéb kötelezettség adódhat áfa tekintetében?

A válasz megadásánál abból indultunk ki, hogy egylakásos ingatlanról van szó.

Az új beépített ingatlan fogalmát az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pont ja), jb) és jc) pontja határozza meg.

Újnak minősített beépített ingatlan és a hozzá tartozó földterület értékesítése egyenesen adózik és áfaköteles.

Újnak minősülő lakóingatlan (Áfa tv. 259. § 12. pont) és a hozzá tartozó földterület értékesítését 5% áfa terheli, ha megfelel a méretbeli követelményeknek (Áfa tv. 3. sz. melléklet I. rész 51. pont), a vevő áfa-beli státusa nem releváns. Más jellegű újnak minősülő ingatlan (pl. üzlet) értékesítését 27% áfa terheli. Ha az újnak minősülő lakóingatlan magában foglal lakóingatlannak nem minősülő ingatlanrészeket, akkor azok 27%-os áfával adóznak.

A továbbértékesítési célú létesített ingatlan értékesítése során az Áfa tv. 136. §-a nem irányadó, mivel az tárgyi eszköz értékesítéséhez kapcsolódó áfa-korrekciós szabályt állapít meg.
Az adókötelessé tétel (Áfa tv. 88. §) az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pontja szerint újnak nem minősülő beépített ingatlan és hozzá tartozó földterület értékesítése esetén választható, amely az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pontja alapján áfamentes lenne.

Az adókötelessé tétel választása esetén újnak nem minősülő ingatlan értékesítését 27% áfa terheli, ha a fordított adózás [Áfa tv. 142. § (1) bekezdés e) pontja] nem irányadó.