Alanyi adómentes cég ingatlan eladása

2025-02-18

Alanyi adómentes cég tárgyi eszközei között van egy kivett ipartelep megjelölésű ingatlan, melyen nincs épület. A kilenc éve cég tulajdonában álló ingatlan egy részét értékesíteni fogják. Az értékesítés során a számlát áfásan, vagy alanyi mentesen kell kiállítani? Milyen adófizetési és bevallási kötelezettsége lesz a cégnek?

Az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (Áfa tv.) 86. § (1) k) pontja alapján a beépítetlen ingatlan – kivéve az építési telek értékesítését – értékesítése adómentes, melyre azonban adókötelessé tétel választható, a 88. § alapján.
Az Áfa tv. 259. § 7. pontjában találjuk az építési telek fogalmát:
„7. építési telek: az olyan
a) telek, amely beépítésre szánt területen fekszik, az építési szabályoknak megfelelően kialakított, a közterületnek gépjármű-közlekedésre alkalmas részéről az adott közterületre vonatkozó jogszabályi előírások szerint, vagy önálló helyrajzi számon útként nyilvántartott magánútról gépjárművel közvetlenül, zöldfelület, illetve termőföld sérelme nélkül megközelíthető, és amelynek a közterülettel vagy magánúttal közös határvonala legalább 3,00 m, továbbá amely egyúttal nem minősül beépített ingatlannak,
b) telek vagy telkek csoportja, amely a nyomvonal jellegű építmények elhelyezésére szolgál (építési terület) és amely egyúttal nem minősül beépített ingatlannak.”

Továbbá, a magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény 88. §-ban előírtaknak megfelelően,
az építési telek az illetékes hatóság által lefolytatott közigazgatási eljárás során, az ingatlan-nyilvántartásban is ilyenként átvezetésre kerülő telek. Ezért célszerű a telek elhelyezkedése alapján illetékes önkormányzattól információt kérniük arról, hogy a közigazgatási eljárás lefolytatásra került-e, beépítésre szánt területnek minősül-e az érétkesíteni kívánt ingatlan.

Az Áfa tv.193. § (1) bekezdés a) pontja szerint az adóalany az alanyi adómentesség időszakában nem járhat el alanyi adómentes minőségében – többek között – az Áfa tv. 188.?§ (3) bekezdés a)–d) pontjaiban meghatározott esetekben.
Ezen jogszabályhelyek alapján (amelyek az alanyi adómentesség választására jogosító felső értékhatárba sem beszámítandó értékesítések)
[…]
a) az adóalany vállalkozásában
aa) tárgyi eszközként használt termék értékesítése,
[…]
d) az aa) alpont alá nem tartozó építési telek (telekrész) értékesítése esetén az általános szabályok alapján kell eljárni.

Ennek alapján a tárgyi eszközként használt ingatlan értékesítésekor, illetőleg akkor is, ha tárgyi eszköznek nem minősülő építési telek értékesítése történik, a vállalkozásuk nem járhat el alanyi adómentes minőségében.

Így, ha az értékesíteni szándékozott, beépítetlen ingatlan a fentiekben részletezett fogalomnak megfelel, úgy az értékesítés adóköteles – az értékesítést 27 százalékos áfa terheli, amelyet az egyenes adózás szabályai szerint az értékesítő adóalanynak fel kell számolnia, arról számlát kell kiállítania és bevallási és befizetési kötelezettsége is keletkezik –, míg, ha a beépítetlen ingatlan a fogalomnak nem felel meg, úgy adókötelesé tétel választása hiányában az értékesítés adómentes.

Tekintettel arra, hogy a vállalkozás mint alanyi adómentességet választott adóalany, főszabályként adólevonásra nem jogosult [Áfa tv. 195. § (1) bekezdés], azonban ezen esetben az általános szabályok szerint kell eljárnia, így jogosult az alanyi adómentesség időszakában keletkezett, az értékesített építési telekhez kapcsolódó előzetesen felszámított adó levonására [Áfa tv. 195. § (2) bekezdés b) és c) pontjai].