Ingatlan bérbeadás és értékesítés

2025-01-25

Adott egy építőipari Kft., aki a saját maga által vásárolt ingatlanra lakóingatlant épít. Az anyagbeszerzések áfáját levonásba helyezi. Elkészült a lakás, de még nincs meg rá a vevő, így addig bérbe adja az ingatlant. Hogyan járunk el jó áfa kérdésekben?

A vállalkozás az ingatlan bérbeadást nem tette adókötelessé az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés l) pontja szerint. Az ingatlan értékesítésekor a használatba vétel és az értékesítés között 2 év nem telik el, így 5%-os áfával szokta értékesíteni az ingatlant. 
Kérdés, hogy milyen áfatartalommal kell az ingatlan bérbeadást számlázni? Ha a bérbeadást mentesen kell számlázni, akkor hogyan befolyásolja a kivitelezéskor levont áfát és milyen áfatartalommal kell értékesíteni az ingatlant?

Az Áfa tv. adólevonási joggal kapcsolatos rendelkezései megkívánják, hogy az adózó előre döntést hozzon arról, miként kívánja hasznosítani a lakóingatlant.
Amennyiben a kivitelezés célja a továbbértékesítés, akkor a kivitelezés folyamatában a felmerült beszerzések áfája levonható tekintettel a kivitelezési célra.
Az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés l) pontja alapján az ingatlan bérbeadása áfamentes, amelyhez adólevonási jog nem párosul.
Ha a továbbértékesítési céllal felépített ingatlant bérbe adják, akkor megítélésem szerint alkalmazni kell az Áfa tv. 135. §-ában foglalt szabályokat.
Amennyiben a lakóingatlant a bérbeadást követően értékesítik és az értékesítéskor a lakóingatlan újnak minősül [azaz az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés ja), jb), vagy jc) pontja alá sorolható] és megfelel a méretbeli korlátnak is, akkor az értékesítés 5%-os adókulccsal adózik.
Az adóköteles értékesítés miatt a levont áfa korrekcióját nem kell elvégezni az Áfa tv. 136. § (1) bekezdés a) pontja alapján.
A vázolt tényállással kapcsolatban egyértelmű szabályozást az Áfa tv. nem tartalmaz.
Felvetődik az a jogértelmezés is, hogy az áfamentes bérbeadás miatt alkalmazni kell az Áfa tv. 11. § (2) bekezdés a) pontját (feltételezve, hogy saját teljesítményérték – saját anyag felhasználása, saját munkaerő felhasználása, saját eszköz használata  – felmerül), valamint a megállapított fizetendő áfát (az Áfa tv. 11. § (2) a) pontja alapján megállapított fizetendő adó előzetesen felszámított adónak minősül) nem lehet levonásba helyezni. Ezen túl az Áfa tv. 135. §-ában meghatározott figyelési időszak alatt az áfamentes bérbeadás miatt naptári évente a megállapított fizetendő áfa 1/20-ának megfelelő áfa utólagos áfalevonásra nincs lehetőség.
Az áfaköteles értékesítés miatt  a teljesítés hónapjára és a hátralevő hónapokra együttesen időarányosan jutó előzetesen felszámított adó összegét [az Áfa tv. 11. § (2) a) pontja alapján megállapított fizetendő adó előzetesen felszámított adónak minősül] az Áfa tv. 136. § (1) bekezdés a) pontja alapján levonható adóként el lehet számolni.

A kivitelezéshez kapcsolódó levont áfa vonatkozásában nem merülhet fel utólagos korrekció kötelezettsége, ha a bérbeadásra vonatkozóan a vállalkozás az adófizetési kötelezettséget választja (Áfa tv. 88. §). Ennek az az oka, hogy a bérbeadás adókötelessé tétele esetén az áfalevonási jog nem ütközik korlátba, mivel kizárólag áfaköteles bérbeadás esetében az ingatlan kivitelezéséhez kapcsolódó beszerzések áfája levonható, s ugyanez vonatkozik az újnak minősülő lakóingatlan áfaköteles értékesítésére is.

Mindenképpen javaslom a bérbeadásra vonatkozóan az adókötelessé tétel választását.
Ha még nem történt bérbeadás, akkor e tevékenység megkezdését megelőzően (az első birtokba adást előtt) lehetőség van az adókötelessé tétel választására.

Amennyiben már sor került áfamentes bérbeadásra, akkor 2025. január 1-jétől javasoljuk az adókötelessé tétel választását.

Megvizsgálandó a kijavítási kérelem (Áfa tv. 257/F. §) benyújtásának lehetősége is.