Ingatlanközvetítés áfája

2024-11-01

Amennyiben magyar áfás kft. szlovák partner részére nyújt szlovák ingatlannal kapcsolatban ingatlanközvetítést, milyen áfával kell számlázni? Továbbá: be kell-e jelentkezni a szlovák áfa alá, ha igen, akkor csak a 183 nap elteltével, vagy azonnal?

Felmerülő kérdés lehet még, hogy amennyiben ez a magyar kft. spanyol, ciprusi ingatlanközvetítést végez ottani ingatlanokkal kapcsolatban ugyanígy kell eljárni? És ha ezt a szolgáltatást magánszemélyek részére nyújtja?

Ingatlanközvetítés esetén a teljesítése helye az Áfa tv. 39. §-a alapján az ingatlan fekvése.
Ha a szolgáltatást az ingatlan fekvése szerinti tagállamban áfaalanyként nyilvántartásba vett vállalkozás felé végzik, akkor az adott tagállam belső szabálya határozza meg, hogy az ügyletben érintett két fél közül melyik kötelezett a fizetendő áfa megállapítására.
Ha a szolgáltatást nyújtója, akkor a magyar cég áfaalanyként köteles ebben a tagállamban regisztrálni, s ezen tagállam szabályozása szerint köteles a fizetendő áfát felszámítani, valamint bevallási és egyéb előírt kötelezettségeit teljesíteni. Ugyanez a helyzet akkor is, ha a megbízó vállalkozás, de nem nyilvántartásba vett áfaalany az ingatlan fekvése szerinti tagállamban.
Az OSS-rendszerben más áfaalany részére végzett, a teljesítés helye szerinti tagállamban a szolgáltatás által nyújtója által fizetendő áfa nem kerülhet elszámolásra (bevallásra).
Amennyiben a szolgáltatást igénybevevő, az ingatlan fekvése szerinti tagállamban nyilvántartásba vett áfaalany az áfa fizetésére kötelezett, akkor a magyar cég magyar adószámáról áfa felszámítása nélkül számlázhat, a számlán fel kell tüntetni az „Áfa tv. területi hatálya alá nem esik.”, valamint „fordított adózás” hivatkozásokat.

Más tagállambeli magánszemélyek felé nyújtott ingatlanközvetítés esetében fordított adózás nem jöhet szóba, az ingatlan fekvése szerinti tagállamban áfa fizetésére a magyar cég kötelezett.
Ha a magyar cég az ingatlan fekvése szerinti tagállamban az előzőleg leírtak alapján áfaalanyként regisztrált, akkor adóhatóságnál javasolt egyeztetni, hogy az ottani bevallásban számolandó el az adott tagállambeli magánszemély(ek) felé felszámított áfa, illetve az OSS-rendszerben vallandó be.

Amennyiben az ingatlan fekvése szerinti tagállamban korábban nem kellett regisztrálni áfaalanyként a magyar cégnek, akkor a fizetendő áfa bevallása az OSS-rendszerben elvégezhető, így nem kell regisztrálni áfaalanyként az adott tagállam adóhatóságánál.
A szolgáltatások ellenértékét az áfa bevallás 91. és 93. sorában kell elszámolni, azokat az összesítő nyilatkozatban nem kell szerepeltetni.

Ha a magyar cég az ingatlan fekvése szerinti tagállamban az előző ismertetett szabályok következtében áfaalanyként regisztrált, akkor az adott tagállam adószáma alatt és ottani számlázási szabályok alapján köteles számlát kiállítani. Ha az adóalanykénti bejelentkezés kötelezettsége terhelte, de ennek nem tett eleget, s ezért magyar adószáma alatt, a magyar számlázási szabályok alapján számláz, akkor jogsértően jár el.

Felhívjuk a figyelmet arra, hogy 2025. január 1-jétől egy magyar vállalkozás más tagállamban gazdasági letelepedés hiányában is választhat alanyi adómentességet, ha ennek feltételeit teljesíti.