Felújított ingatlan értékesítésének adózása

2023-08-15

Számos vállalkozás tevékenysége terjed ki használt ingatlanok vásárlására, majd azokat felújítja, vagy átalakítja, s azt követően adásvételi szerződés keretében értékesíti. Ezen tevékenységet folytató vállalkozásnál mindenképpen releváns kérdés a felújított, átalakított ingatlan értékesítését terhelő áfa mértéke.

Az ingatlan értékesítésének adózása attól függ, hogy az értékesített ingatlan az áfa tekintetében újnak minősül, vagy annak nem tekinthető.

Az ingatlan újnak minősül az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés ja) és jb) pontban foglalt esetekben.
Újnak minősülő ingatlan adásvételi szerződéssel történő értékesítése mindig adóköteles és egyenesen adózik.
Az értékesítést terhelő áfa mértéke az adólevonási jog gyakorolhatósága szempontjából nem releváns. Újnak minősülő ingatlan értékesítésével kapcsolatban az adókötelessé tétel nem értelmezhető, tekintettel arra, hogy egyébként adómentes értékesítés tehető adókötelessé, s ennek hiányában a fordított adózás alkalmazása sem jöhet szóba, mivel ez a fordított adózás egyik feltétele.

Újnak nem minősülő ingatlan értékesítése során a tárgyi adómentesség az alapszabály, amelyet az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pontja állapít meg.

Amennyiben a vállalkozás az adókötelessé tételt (Áfa tv. 88. §) választotta, akkor a fordított adózás irányadó, feltéve, hogy a vevő is belföldön nyilvántartásba vett és adófizetésre kötelezett adóalany. Kizárólag tárgyi adómentes tevékenység(ek)et folytató adóalany is adófizetésre kötelezett adózónak minősül.

A fordítottan adózó értékesítés is áfa levonására jogosít.

Abban az esetben, ha a vállalkozás az adókötelessé tétel választott, akkor az értékesítést 27 %-os mértékű áfa terheli, feltéve, hogy a vevő

• nem adóalany (pl. magánszemély, aki nem adóalanyként járt el, vagy gazdasági tevékenységet nem folytató társasház); vagy
• belföldön adóalanyként nyilvántartásba nem vett személy [pl. belföldön gazdasági letelepedéssel nem rendelkező külföldi vállalkozás, amely adóalanyként nem köteles a NAV-nál bejelentkezni, vagy olyan személy, akinek (amelynek) belföldön áfa adóalanyisága keletkezett, de a NAV-nál adóalanyként nem jelentkezett be]; vagy
• belföldön nyilvántartásba vett adóalanyként nem kötelezett adófizetésre (alanyi adómentes adózó).

Abban az esetben, ha a felújított, átalakított ingatlan értékesítése adólevonásra jogosít, akkor az ingatlan beszerzését terhelő áfa, valamint a felújításhoz kapcsolódó beszerzéseket terhelő áfa levonható, feltéve, hogy az Áfa tv. 124. §-ában foglalt adólevonási tilalom nem áll fenn.
Amennyiben a felújított, átalakított ingatlan értékesítése nem jogosít adólevonásra, akkor az ingatlan beszerzését terhelő áfa, valamint a felújításhoz, átalakításhoz kapcsolódó beszerzéseket terhelő áfa nem vonható le.

Amennyiben az ingatlan funkciója a felújítás, átalakítás elvégzése következtében az ingatlan rendeltetése megváltozik, s emiatt az ingatlan-nyilvántartásban más funkcióval rendelkező ingatlanként tartják nyilván, akkor a rendeltetés megváltozása következtében az ingatlan a rendeltetés megváltozását igazol hatósági bizonyítvány kiállítását számított 2 évig újnak minősül.

Újnak minősülő ingatlan értékesítése minden esetben adóköteles, ezáltal áfa levonására jogosít.

(Cikkünket teljes terjedelmében az Áfa Módszertani Szemle augusztusi számában olvashatják)