Lakóingatlan építés áfa kérdései

2023-07-10

Egyéni vállalkozó lakóingatlant építene szállás vagy bérbeadás céljából. Lakóingatlan- és nem lakóingatlan-bérbeadás tekintetében is választotta az áfa körbe való belépést. A kérdés az, hogy mikor milyen áfa kulccsal számlázhatnak neki a kivitelezők.

A lakóingatlan építésének menete és részletei

1. A magyarországi generálkivitelező félkész vagy szerkezetkész állapotig építi a házat, ekkor fordított áfás számlát vagy 5 %-os áfás számlát fog kapni a megrendelő. A további vállalkozók, akik befejezik az épületet (villanyszerelő, burkoló, kőműves, ács stb.) jellemzően csak munkadíjat fognak számlázni, az anyagokat a vállalkozó fogja vásárolni.

2. A vállalkozó külföldről rendeli meg (mindkét félnek van közösségi adószáma, könnyűszerkezetes házhoz hasonló, legújabb fém rendszerű házváz) a szerkezetet és azt magyar kivitelező csapat fogja felépíteni. Ebben az esetben nettóban kapja Finnországból a számlát, gondolom levonhatóba és fizetendőbe is beállíthatom. A munkát végzők pedig fordítottan számlázhatnak. 3 kulcsrakészre építi egy magyarországi generálkivitelező, ebben az esetben fordított vagy 5% áfás lesz az ügylet. Esetlegesen az első és második esetben felmerülhet-e saját rezsis beruházás, ha csak az anyagokat vásárolja a vállalkozó, az ő alkalmazottai nem dolgoznak az építkezésen. Ha igen, befolyásolja-e ez az áfa levonását, visszaigénylését.

Az építkezéssel felmerülő áfa-kérdések

1. Az Áfa tv. 142. § (1) bekezdés a) pontja alapján a fordított adózás irányadó, feltéve, hogy a generálkivitelező nem alanyi adómentes státusú.

2. A házváz beszerzése közösségi termékbeszerzésként adóköteles.

A fizetendő áfát az egyéni vállalkozó köteles megállapítani, amelyet levonható adóként is elszámolhat, mivel tevékenysége áfaköteles.
Az Áfa tv. 153/A. § (1) bekezdés a) pontja alapján a levonható adót abban a bevallási időszakban lehet elszámolni, amelyben a fizetendő áfát be kell vallani.
Az adófizetési kötelezettség időpontját az Áfa tv. 62-63. §-ai alapján kell meghatározni.
A házváz beszerzését az összesítő nyilatkozat 02. lapján le kell jelenteni.
Amennyiben a magyar kivitelező vállalja legalább a félkész, illetve szerkezetkész állapotnak megfelelő készültségi fokú ingatlan felépítését és átadását, akkor az Áfa tv. 142. § (1) bekezdés a) pontja irányadó, ha a kivitelező nem alanyi adómentes státusú.
Ha az adott vállalkozás az előző mondatban foglalt kötelezettségét nem vállalja, bizonyos szakipari munka/munkák elvégzésére vállal kötelezettséget, akkor az Áfa tv. 142. § (1) bekezdése b) pontja alapján a fordított adózás irányadó, ha nem alanyi adómentes státusú.

3. Amennyiben a magyar generálkivitelező kulcsra kész állapotnak megfelelő készültségi fokú ingatlan felépítését és átadását, akkor az Áfa tv. 142. § (1) bekezdés a) pontja irányadó, ha a vállalkozó nem alanyi adómentes státusú.

4. Ha az egyéni vállalkozó az ingatlan felépítéséhez saját anyagot és/vagy munkaerő használ fel, akkor saját teljesítményérték merül fel, amely következtében az Áfa tv. 11. § (1) bekezdés a) pont szerinti saját vállalkozásban tárgyi eszköz előállításáról van szó.
Az egyéni vállalkozó által beszerzett építőipari anyag beszerzését terhelő áfa levonásával kapcsolatban figyelembe kell venni az Áfa tv. 134. §-ában foglalt szabályokat is.
A kérdésben leírtak alapján az egyéni vállalkozó bérbeadás vonatkozásában adókötelessé tételt választott, ezért a beruházás folyamán az anyagok beszerzését terhelő áfát teljes egészében levonhatja, ha az adólevonási jog gyakorlásához szükséges feltételek maradéktalanul fennállnak (pl. hiteles számla megléte, tételes adólevonási tilalom hiánya, stb.).

Az ingatlan rendeltetésszerű használatbavételének időpontjában az előállítási költség után a fizetendő áfát meg kell állapítani, amely előzetesen felszámított adónak minősül.
Az Áfa tv. 153/A. § (1) bekezdés a) pontja alapján a levonható adót abban a bevallási időszakban lehet elszámolni, amelyben a fizetendő áfát be kell vallani.