Ház építéséhez kapcsolódó áfa

2022-09-12

Adott egy saját tulajdonú ingatlan lakáscélú bérbeadásával foglalkozó kft. Áfa-mentesen történik a bérbeadás. A közeljövőben a cég magánszemélytől vásárol majd egy telket, melyre házat épít. Hogyan kell helyesen eljárni az áfa tekintetében, ha a kft. veszi meg az építési anyagot és az építési vállalkozóval megépíttetik, illetve ha azt generálkivitelezőre bízzák, és a kész házat kifizetik?

Első esetben a vállalkozó nevére szólnak az anyagszámlák. 
Továbbá az Áfa tv. 11. § (2) bekezdés a) pontja alapján saját vállalkozásban végzett beruházásról van szó, amely termékértékesítésként adózik a lakóingatlan használatba vételekor. A kivitelezésbe bevont vállalkozások nem vállalnak kötelezettséget meghatározott készültségi fokban kivitelezett ingatlan átadására, ezért szolgáltatást teljesítenek, amely az Áfa tv. 142. § (1) bekezdés b) pontja alapján fordítottan adóznak, kivéve, ha a vállalkozás alanyi adómentes státusú. A fizetendő áfát a kft. köteles megállapítani. Az adó alapja a teljes előállítási költség (tehát nemcsak az anyagköltség) az Áfa tv. 68. §-a alapján. 

Javasolhatjuk a NAV-tól állásfoglalás beszerzését, mivel nem egyértelmű, hogy ebben az esetben a fizetendő áfa megállapításánál az 5%-os adómérték alkalmazható-e. 

Ez azért kérdés, mert nem visszterhes értékesítésről van szó. A Kft. nem vonhatja le sem az anyagbeszerzésről, sem a vállalkozók által kiállított számlák áfa tartalmát a kivitelezés alatt [Áfa tv. 134. § (2) bekezdés]. Azonban a használatba vételkor fizetendő adó keletkezik, valamint ebben az időponttal az Áfa tv. 134. § (1) bekezdése szerint az előző mondatban említett beszerzések áfája levonható, tehát a fizetendő adó és a levonható adó ugyanazon bevallási időszakban számolható el. Viszont az Áfa tv. 11. § (2) bekezdés a) pontja alapján megállapított fizetendő áfa (amely egyben előzetesen felszámított adó) nem számolható el levonható áfaként, mivel az áfamentes bérbeadás áfa levonására nem jogosít. A lakóingatlan mint tárgyi eszköz tekintetében az Áfa tv. 135-136. §-ában foglalt szabályokat szem előtt kell tartani.

Abból indulhatunk ki, hogy az építési anyagot a generálkivitelező szerzi be. 
Az Áfa tv. 10. § d) pontja szerinti termékértékesítést teljesít a generálkivitelező (ez lenne akkor is a helyzet, ha az építési anyagokat a kft. szerezné be, de ekkor a generálkivitelező ezek ellenértéket nem számlázhatja tovább). Az Áfa tv. 140. § a) pontja alapján az áfa fizetésére a kft. kötelezett, feltételezve, hogy a generálkivitelező nem alanyi adómentes státusú. A fizetendő áfa megállapításánál alkalmazható az 5%-os adómérték, ha ennek törvényi feltételei fennállnak, mivel a kft. ellenérték fejében szerzi be a lakóingatlant. Ellenkező esetben az adómérték 27%. 
A megállapított fizetendő áfa (amely egyben előzetesen felszámított adó) nem számolható el levonható áfaként, mivel az áfamentes bérbeadás áfa levonására nem jogosít. A lakóingatlan mint tárgyi eszköz tekintetében az Áfa tv. 135-136. §-ában foglalt szabályokat szem előtt kell tartani.