Adófizetési kötelezettséget eredményező ingatlan-bérbeadás

2022-07-14

Az ingatlan bérbeadás a forgalmi adózás rendszerében az egyik olyan ügylet, amely köztudottan mentes az adó alól. Az adómentesség azonban csupán főszabály, nem abszolút jelleggel érvényesül. Vannak olyan esetek, amikor az ingatlan bérbeadási tevékenységet végző adóalanynak – saját döntése alapján vagy a törvény erejénél fogva – adófizetési kötelezettsége keletkezik.

Korábbi összefoglalónkban az adó alóli mentességgel nem érintett, tartalmában kereskedelmi szálláshely-szolgáltatásnak minősülő ügyleteket elemeztük. Az alábbiakban további esetköröket is áttekintünk.

Közlekedési eszközök elhelyezését biztosító ingatlan bérbeadása

A kereskedelmi szálláshely-szolgáltatás mellett az ingatlan bérbeadás speciális formájának tekinthető, a közlekedési eszköz elhelyezésének, parkolásának biztosítását szolgáló ingatlan bérbeadása.
Ilyennek azon ingatlanok tekintendők, amelyeket kifejezetten erre a célra létesítettek vagy alakítottak ki, vagyis a parkolóházak, garázsok, üresen álló telkekből kialakított parkolók. Önmagában, egy üresen álló telek parkolás céljából történő bérbevétele nem alapozza meg az ingatlan bérbeadás adóköteles minőségét, amennyiben azonban a telket – például a parkolóhelyek felfestésével, beléptető rendszer kiépítésével, sorompó elhelyezésével – annak érdekében alakítják át, hogy az közlekedési eszközök parkolására alkalmassá váljon, úgy a bérbeadást adófizetési kötelezettség terheli.
A kereskedelmi szálláshely-szolgáltatással ellentétben, e szolgáltatások esetében kedvezményes adókulcs alkalmazására nincs lehetőség, így a parkolási szolgáltatást 27 százalékos mértékű általános forgalmi adó terheli.

Példa: irodaházban bérelt irodahelyiség

Egy adóalany üzleti tevékenységének végzése érdekében egy irodaházban bérel irodaterületet, valamint parkolóhelyeket, melyek egy része az irodaépület mélygarázsában, másik része pedig a földfelszínen található. A parkoló-területre csak sorompókon keresztül lehetséges a behajtás, amelyeket az alkalmazottak belépőkártyájukkal tudnak működtetni.
A szóban forgó szolgáltatás esetében is megvalósul azon kitétel, miszerint az adóalany az ellenérték egészét vagy túlnyomó részét az ingatlan időleges használatáért téríti meg vagy téríteni köteles a bérbeadónak. Ebből adódóan a parkolási szolgáltatás is ingatlan bérbeadásnak minősül, azonban annak megállapítása, hogy azt parkolási szolgáltatás címén adófizetési kötelezettség terheli vagy adómentes ingatlan bérbeadásnak minősül, további értékelést igényel. 

E körben azt szükséges kiemelni, hogy a parkolási szolgáltatás általában a szolgáltatást nyújtó közvetlen felügyelete mellett történik, vagyis valamilyen formában közvetlenül figyelemmel kíséri az igénybe vétel módját, menetét.
A felügyelet megnyilvánulhat abban, hogy a parkolási szolgáltatást nyújtó adóalany alkalmazottai, megbízottai jelen vannak a helyszínen, más esetekben olyan automata berendezést üzemeltetnek, amely alkalmas a tényleges igénybevétel regisztrálására.
Ezzel szemben, ha az adóalany egyes irodákhoz tartozó parkolóhelyet ad bérbe a felügyelet mértéke kisebb, hiszen a bérbeadó jellemzően nem rendelkezik azzal a kapacitással, amely a használat nyomon követéséhez elengedhetetlen.
A felügyelet mértéke mentén tehát elhatárolható az adóköteles parkolási szolgáltatás a főszabály szerint adómentes ingatlan bérbeadástól.
Ugyanakkor, ha a felek közötti megállapodás tényleges tartalma arra enged következtetni, hogy a közöttük létrejövő jogviszony az irodahelyiségek használatára irányul, amelyet pusztán elősegít a parkolás igénybevétele, vagyis a parkolási szolgáltatás nem képez önálló ügyletet, úgy az járulékos jelleggel az irodahelyiségek bérbeadásához idomul.
Ez pedig azt jelenti, hogy amennyiben az ingatlan bérbeadási tevékenységet illetően az adóalany adókötelessé tételt választott, az ingatlan bérbeadást és annak részeként a parkolási szolgáltatást is általános forgalmi adó felszámításával, ellenkező esetben pedig a teljes szolgáltatási egységet adómentesen kell számlázni. 

Gépek, berendezések bérbeadása

Az Áfa tv. 82. § (2) bekezdés c) pontja alapján adófizetési kötelezettséget eredményező ingatlan bérbeadásnak minősül az ingatlan alkotórészét képező, az ingatlannal tartósan összekötött gépek, berendezések bérbeadása, így ezek használatának rendelkezésre bocsátására vonatkozóan is adófizetési kötelezettség keletkezik.

Példa: vízi közművagyon bérbeadása 

Egy adóalany vízellátási- és szennyvízszolgáltatást végez, amellyel összefüggésben különböző önkormányzatokkal kötött szerződés alapján használatba veszi az önkormányzatok tulajdonát képező vízi közművagyont. A bérbeadás tárgyát képező vagyon épületei és építményei jellemzően tartalmaznak ingatlannal tartósan összekötött gépeket, berendezéseket, amelyek nélkül az ingatlanok az eredeti rendeltetésüket nem tudják betölteni. A vízellátás területén ilyenek az egyes gépházak, a tisztítás területén pedig a szivattyúk, komposztálók. 

Miképpen a korábbiakban az ingatlan fogalmának meghatározása keretében kitértünk rá, ingatlannak minősülnek a földterülettel, felépítménnyel alkotórészi kapcsolatban álló dolgok. E dolgok azok, melyek az ingatlannal olyképpen vannak tartósan egyesítve, hogy az elválasztással az ingatlan vagy a róla leválasztott ingó dolog elpusztulna, illetve értéke, használhatósága számottevően csökkenne. 
Általánosságban elmondható, hogy a vízi közművek – szűk kivétellel – eleget tesznek e követelményeknek, hiszen például egy csatorna az ingatlannal történő egyesítés hiányában, illetve elválasztást követően lényegét tekintve nem hasznosítható.
A vízi közművek tehát megfelelnek az alkotórész fogalmának, így tekintettel arra, hogy az ingatlannal tartósan összekötött gépekként, berendezésekként azonosíthatók, esetükben nem alkalmazható az adó alóli mentesség, ezért a példa szerinti ingatlan-bérbeadásra adókötelezettség vonatkozik.
Megjegyzést igényel, hogy az adókötelezettség a vízi közművagyon részét képező ingatlanokra, vagyis épületekre, építményekre is kiterjed, hiszen a felek szándékához igazodva, azok a vízi közművek adójogi sorsában osztoznak.
Ebből adódóan az önkormányzatok akkor járnak el helyesen, ha általános forgalmi adó felszámításával bocsátanak ki a bérbeadásról számlát. 

Az előbbi példában láthattuk, hogy a felek megállapodása a vízi közművek bérbeadására irányult, így a forgalmi adózásban felcserélődtek a szerepek, hiszen a fődolog alkotórészét képező vagyontárgyak rendelkezésre bocsátása képezte a főszolgáltatást, míg annak járulékaként az épületek, építmények bérbeadását is adókötelezettség terhelte.
Ettől eltérően alakul az ügylet adójogi megítélése, amikor különböző gépekkel felszerelt ingatlan bérbeadására kerül sor.
Ekkor a bérlő egy adott felszereltséggel rendelkező ingatlant vesz bérbe, amelynek integráns részét képezik a rendeltetésszerű használathoz szükséges, illetve az azt elősegítő gépek, berendezések.
Ha a felek szándéka az ingatlan használatba adására terjed ki, amelyben szükségszerűen megtalálhatók egyes ingóságok, az ügylet adómentes ingatlan-bérbeadásnak minősül, amelyet főszabály szerint adómentesen, illetve a kötelezett – főszabálytól eltérő – döntése alapján adó felszámításával kell bizonylatolni.

(Cikkünket teljes terjedelmében a ÁFA Módszertani Szemle júniusi számában olvashatják)
Áfa Módszertani Szemle - adózási szakmai havilap (afaklub.hu)