Az üdülési joggal kapcsolatos áfa kérdések

2022-07-06

A korábbi évtizedekben divatos gyakorlatnak számított üdülési jogot vásárolni a lehetőség költségtakarékossága miatt. A nyaralás helyének állandósága ugyanakkor hátrányt is jelent, ami miatt utóbb már szabadulnának az üdülési jogtól, melynek értékesítése adóköteles. Az adójogszabályok nem nevesítik külön jogintézményként az üdülési jogot, ezért az azzal kapcsolatos adózási kérdések megválaszolása minden esetben jogértelmezést kíván.

Az üdülőhasználati jog a szállás időben megosztott használati jogát jelenti, amelynek gyakorlása megvalósulhat üdülőszövetkezeti keretek között az üdülőszövetkezet tagjaként, illetve üdülőszövetkezeten kívül, üdülési jog vásárlása révén (time-share). Utóbbi esetben az üdülési jogot megvásárló meghatározott ideig bérleti jogot szerez egy szálláshelyen belül, egy adott színvonalú szállodai szobára, apartmanra stb. a szerződés szerinti éves fenntartási díjak megfizetése mellett. Az üdülési jog előnyei közé tartozik, hogy csak a megvásárlásakor kellett nagyobb összeget fizetni, az ezt követő években ún. fenntartási díjat kellett fizetni, és az üdülési joggal rendelkező személy jól kiszámíthatóan vehette igénybe ugyanazt a szolgáltatást évről évre.

Az üdülési jog értékesítése és áfa szerinti adózása

Az egyik esetkör, amikor egy magánszemély korábban üdülési jogot vásárolt vagy örökölt, azonban értékesíteni szeretné ezen jogát. A másik gyakori kérdéskör, ami az üdülési jog értékesítésével kapcsolatos, azoknál a gazdasági társaságoknál fordul elő, amelyek üzletszerűen üdülőhasználati jogok értékesítésével foglalkoznak. 

Ilyen esetben az üdülési jog értékesítése általános forgalmi adóköteles szolgáltatásnyújtás. 

Kérdésként merülhet fel, hogy az értékesítés 27 százalékos áfa-kulcs alá tartozik-e, vagy az 5 százalékos adókulcsú kereskedelmi szálláshely szolgáltatások közé tartozik-e. 
Ehhez kapcsolódó kérdés, hogy amennyiben a timeshare szolgáltatás a kedvezményes adókulcsú kereskedelmi szálláshely szolgáltatásokhoz tartozik, akkor az üdülési joghoz tartozó ún. fenntartási díj is 5 százalékos adókulccsal adózik-e.
Az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (Áfa tv.) 13. § (2) bekezdése a) pontja alapján az üdülőhasználati jog, mint vagyoni értékű jog ideiglenes vagy végleges átengedése adófizetési kötelezettséget eredményez. Az üdülőhasználati jog tehát szolgáltatásnyújtásnak minősül az Áfa tv. rendszerében. 

Az Áfa tv. 259. § 4. pontja alapján bérbeadásnak minősül az olyan jogviszony is, amelynek tartama alatt a termék (ingatlan) időleges használatáért fizeti meg az ellenérték részét vagy egészét a használatra jogosult.
Az Áfa tv. 86. § (2) bekezdés a) pontja alapján az ilyen tevékenység, tartalma szerint, kereskedelmi szálláshely-szolgáltatásnak számít. A kereskedelmi szálláshely-szolgáltatásra nézve pedig 2020. január 1-jétől 5 százalékos adómérték vonatkozik az Áfa tv. 82. § (2) bekezdése alapján.

Arra nézve, hogy az üdülőhasználati szerződés keretében, a jogosultsággal kapcsolatosan felmerülő fenntartási díj után milyen mértékkel kell adózni, a következők az irányadók.
Az Áfa tv. 65. § értelmében az üdülőhasználati jogért fizetett ellenértéknek része a fenntartási díj is, mivel az ingatlan időleges használatba adásának, azaz a bérbeadási tevékenységnek az ellentételezését szolgálja, ezért az ügylet adóalapjába tartozik (még ha azt később, több részletben is kell megfizetni), így arra is az 5 százalékos adókulcs vonatkozik. 
Függetlenül tehát a fizetendő összeg megnevezésétől, ha valaki bármilyen címen azért köteles fizetni meghatározott összeget, hogy az ingatlant időlegesen használja, akkor azt az Áfa tv. alkalmazásában bérletnek kell tekinteni.

Jelen esetben pedig, mivel az ingatlannak a jogosultak részére időszakonként történő időleges használatba adását a szolgáltatást nyújtó társaság turisztikai célból nyújtja, így a szolgáltatás kereskedelmi szálláshely-szolgáltatásnak minősül.

A kereskedelmi szálláshely-szolgáltatás tartalmában igazodik a közös hozzáadottértékadó-rendszerről szóló 2006/112/EK tanácsi irányelv szerint kedvezményezhető szolgáltatások köréhez, így a kereskedelmi szálláshely-szolgáltatás alatt értendő minden olyan alapvetően turisztikai jellegű szolgáltatás, amely során ellenérték fejében az adott szálláshelyre vonatkozó jogszabályok szerinti követelményeknek megfelelő szállás biztosítása történik, így különösen:

• a szálloda, panzió, kemping, üdülőház, turistaszálló, ifjúsági szálló által nyújtott szálláshely-szolgáltatás,
• üdülők szálláshely-szolgáltatása (függetlenül attól, hogy a szolgáltatást igényjogosultak és azok hozzátartozói, vagy más személy veszi igénybe),
• a kollégiumoknak, diákotthonoknak azon szálláshely-szolgáltatása, amely az Áfa tv. 85. § (1) bekezdés i) pontja alapján nem minősül adómentes tevékenységnek, valamint
• a magánszálláshelyek idegenforgalmú célú hasznosítása.

A szálláshelyek időben történő megosztása útján történő hasznosítása azonosan ítélendő meg, mint egy előre lefoglalt szállodai szoba, vagy panzió igénybevétele.

Milyen adóvonzata van, ha egy üdülési joggal rendelkező munkáltató munkavállalója veszi igénybe az üdülési jog által biztosított szolgáltatásokat?

Bár nem az üdülési jog értékesítéséhez kapcsolódó témakör, de röviden érdemes megemlíteni azt az esetkört, amikor egy gazdasági társaság rendelkezik üdülési joggal, és a munkavállalói, illetve azok családtagjai számára biztosított a lehetőség az üdülési jog felhasználására.
Első körben meg kell jegyezni, hogy egyre ritkábban fordul elő, hogy egy munkáltató akár saját céges üdülőben, akár üdülési jog birtokában egy más szállásadónál üdülteti dolgozóit, mivel ennek adóterhe jóval magasabb a SZÉP-Kártya juttatáshoz képest. 
Korábban egyes meghatározott juttatásként lehetett üdülési szolgáltatást nyújtani a munkavállalók és közeli hozzátartozók számára, a jelenlegi szabályozás szerint azonban a felek közötti jogviszony szerint adózik a juttatás, azaz a munkavállaló ugyanúgy adózik utána, mint a munkabére után, így egyre kevéssé elterjedt ez a fajta juttatás. 

Szintén nem önálló tevékenységből származó jövedelemként adózik a juttatás, ha a munkavállaló családtagjai is igénybe veszik a szolgáltatást. Ilyenkor természetesen társadalombiztosítási járulék és szociális hozzájárulási adó is terheli a juttatást. 
Egyéb esetekben – ha pl. a cégnél korábban alkalmazott személy és annak családja él az üdülési joggal – egyéb jövedelemként kell figyelembe venni a juttatást, ami után személyi jövedelemadót kell fizetnie az érintett személyeknek.

Kérdésként merülhet fel, hogy az üdülési jog éves áfa-tartalma levonásba helyezhető-e a gazdasági társaságnál
Az Áfa tv. 120. § rendelkezése alapján abban a mértékben, amilyen mértékben az adóalany – ilyen minőségében – a terméket, szolgáltatást adóköteles termékértékesítése, szolgáltatásnyújtása érdekében használja, egyéb módon hasznosítja, jogosult arra, hogy az általa fizetendő adóból levonja az előzetesen felszámított adót.
Ha az üdülési jogot a társaság nem a gazdasági tevékenységéhez szerezte be, hanem azt kizárólag magánszemélyek személyes szükségletének kielégítésére használja, abban az esetben áfa levonásra nincs lehetőség.
A társasági adó vonatkozásában az alábbi szabályt kell alkalmazni: A társasági adóról és az osztalékadóról szóló 1996. évi LXXXI. törvény (Tao. tv.) 3. számú melléklet B) fejezet 3. pontja alapján az adózó által a vele munkaviszonyban álló magánszemély, illetve vezető tisztségviselője, tevékenységében személyesen közreműködő tagja, valamint az említett magánszemélyek közeli hozzátartozója részére személyi jellegű egyéb kifizetésként elszámolt és az ahhoz kapcsolódó, törvényen alapuló, az államháztartás valamely alrendszere számára történő kötelező befizetés a vállalkozási tevékenység érdekében felmerülő egyéb költségnek, ráfordításnak minősül.